Umnutzung im Bestand · bundesweit
Umnutzung Gewerbe zu Wohnen
Zwei Krisen, eine Lösung
In Deutschland fehlen rund 1,4 Millionen Wohnungen — und gleichzeitig steht so viel Gewerbe- und Bürofläche leer wie nie. Die Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen ist einer der wirksamsten Hebel gegen den Wohnungsmangel.
Warum Umnutzung Expertenwissen braucht
Genehmigung
Eine Nutzungsänderung ist genehmigungspflichtig. Entscheidend ist zuerst, ob Wohnen am Standort planungsrechtlich zulässig ist — im Innenbereich nach § 34 BauGB und je nach Gebietsart (BauNVO; im Gewerbegebiet ist Wohnen nur ausnahmsweise möglich). Ich kläre die Machbarkeit vor der ersten Planungsstunde und führe die Genehmigungsplanung (Leistungsphasen 1–4).
Brandschutz
Mit der Wohnnutzung gelten neue Anforderungen des vorbeugenden Brandschutzes — Rettungswege, notwendige Treppenräume, Feuerwiderstand je Gebäudeklasse nach der jeweiligen Landesbauordnung. Als Sachverständiger für vorbeugenden Brandschutz erstelle ich den erforderlichen Brandschutznachweis bzw. das Brandschutzkonzept.
Energie & Förderung
Die Umnutzung muss energetisch den Zielstandard erreichen (KfW 266: Effizienzhaus 85 EE). Als bei der dena gelisteter Energieeffizienz-Experte stelle ich die für die KfW-Förderung zwingende Bestätigung zum Antrag (BzA) aus und plane die energetische Ertüchtigung.
In drei Paketen zum Projekt — Sie entscheiden nach jeder Stufe
Sie müssen sich nicht auf einmal festlegen. Wir gehen in klar abgegrenzten Paketen vor — nach jedem Paket haben Sie ein Ergebnis in der Hand und entscheiden frei, ob Sie weitergehen. Der Einstieg ist bewusst niederschwellig.
Paket 1 — Machbarkeit & Konzept
Die erste und wichtigste Frage: Ist die Umnutzung am Standort genehmigungsrechtlich überhaupt zulässig? Dafür genügen zunächst grobe Bestandspläne, vorhandene Bestandsunterlagen oder Fotos des Objekts — ein teures Aufmaß ist an dieser Stelle noch nicht nötig. Ist die Zulässigkeit geklärt, entsteht auf Basis eines Aufmaßes ein 3D-Modell (Grundlage für das BIM-Modell), darauf das Nutzungskonzept und eine erste überschlägige Kosten-Nutzen-Rechnung.
Ergebnis: Sie wissen, ob und wie Ihr Projekt funktioniert — bevor Sie groß investieren.
Paket 2 — Abgestimmte Vorplanung
Die Planung in mehreren Abstimmungsrunden, bis der Grundriss steht; zum Abschluss der Vorplanung die genaue Amortisationsberechnung.
Ergebnis: durchgeplante Lösung mit belastbarer Wirtschaftlichkeit.
Paket 3 — Genehmigung, Brandschutz & Förderung
Jetzt geht es in die Genehmigungsplanung. Der Brandschutz — vorher bereits mitgedacht — wird als Brandschutznachweis bzw. Brandschutzkonzept ausgearbeitet; parallel die zertifizierte Energieberatung mit Bestätigung zum Antrag (BzA) für die KfW-Förderung.
Ergebnis: genehmigungsfähiges, gefördertes Projekt.
Brandschutz und Energieberatung sind eigene, klar ausweisbare Leistungen — im ersten Schritt denke ich sie mit; beauftragt werden sie, wenn es so weit ist.
Förderung: KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen“
Seit 2026 fördert die KfW mit dem Programm 266 gezielt den Umbau von Gewerbe zu Wohnraum.
- 30 % Zuschuss der förderfähigen Umbaukosten, bis 30.000 € je neuer Wohneinheit (förderfähig bis 100.000 € je Wohneinheit, Gesamtdeckel 300.000 €).
- Gefördert werden die Umbaukosten (Anpassung an die Wohnnutzung, Grundrisse, Innenausbau, Außenanlagen) sowie Fachplanung und Baubegleitung.
- Voraussetzung: Umbau eines bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten, beheizten Gebäudes; mindestens eine neue Wohneinheit; mindestens zehn Jahre Wohnnutzung.
- Zielstandard Effizienzhaus 85 EE (bzw. Effizienzhaus Denkmal EE).
- Antrag vor Vorhabensbeginn — das Förderfenster ist befristet bis 31.12.2026.
Wichtig: Die KfW 266 fördert den Umbau. Die energetische Sanierung zum Effizienzhaus läuft über die BEG-Programme — beides plane und beantrage ich abgestimmt. Mehr dazu auf meiner Seite Energieberatung & Förderung.
Stand: 09/2026. Angaben ohne Gewähr; maßgeblich sind die aktuellen KfW-Programmbedingungen. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht.
Typische Fallstricke — woran Umnutzungen scheitern
Gebietsart
Im Gewerbe- oder Industriegebiet ist Wohnen planungsrechtlich meist unzulässig (BauNVO). Die Machbarkeit gehört an den Anfang, nicht ans Ende.
Stellplätze
Die geänderte Nutzung löst neue Stellplatzpflichten nach dem jeweiligen Landesrecht bzw. der kommunalen Satzung aus.
Belichtung & Raumhöhe
Tiefe Bürogrundrisse erfüllen die Anforderungen an Aufenthaltsräume (Fensterflächen, Raumhöhe nach Landesbauordnung) oft nicht ohne bauliche Eingriffe.
Brandschutz
Fehlende zweite Rettungswege oder unzureichender Feuerwiderstand — im Konzept früh lösen, nicht erst im Genehmigungsverfahren.
Schall- & Feuchteschutz
Wohnnutzung stellt höhere bauphysikalische Anforderungen (Schallschutz nach DIN 4109, Feuchteschutz) als der Gewerbebestand oft hergibt.
Förder-Reihenfolge
Antrag vor Vorhabensbeginn und Bestätigung zum Antrag durch den Energieeffizienz-Experten — ein zu früher Baustart kostet die Förderung.
Häufige Fragen
Ist die Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen genehmigungspflichtig?
Darf ich im Gewerbegebiet Wohnungen schaffen?
Was fördert die KfW 266 und wie viel?
Brauche ich für die KfW 266 einen Energieeffizienz-Experten?
Welchen energetischen Standard muss das Gebäude erreichen?
Fördert die KfW 266 auch die energetische Sanierung?
Wie lange läuft das Förderprogramm?
Welche Brandschutzanforderungen kommen mit der Wohnnutzung?
Machen Sie das 3D-Aufmaß?
Bekomme ich vorab eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung?
Sind Sie bundesweit tätig?
Wie fange ich an?
Ihr Gewerbeobjekt hat mehr Potenzial, als Sie denken.
Lassen Sie Ihren Leerstand prüfen — mit einer kostenlosen Erst-Einschätzung. Von der Machbarkeit bis zur geförderten Umsetzung: ein Ansprechpartner, bundesweit.